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Betriebskostenabrechnung - darauf sollten Sie achten
Wenn man seine Betriebskostenabrechnung macht, sollte man einige Dinge dabei beachten. Nützliche Tipps tuen dem Geldbeutel sehr gut.
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Betriebskosten sind solche Kosten, die dem Vermieter der Immobilie durch den laufenden Betrieb entstehen. In der seit 2004 bestehenden Betriebskostenverordnung sind 17 verschiedene Arten von Betriebskosten beschrieben, die der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen kann, sofern dies im Mietvertrag vorgesehen ist.
Generell gilt: Nebenkosten aller Art mit Ausnahme verbrauchsabhängig abgerechneter Heizung-, Energie- und Warmwasserkosten muss der Vermieter selbst tragen, es sei denn, im Mietvertrag sind bestimmte, neben der Grundmiete anfallende Betriebskosten ausdrücklich beschrieben. Ist das nicht der Fall, handelt es sich um eine so genannte Inklusivmiete. Forderungen über Betriebskosten wären ungültig. Allerdings ist in der Regel vertraglich festgelegt, dass Grundmieten Betriebskosten aufgeschlagen werden. Der Mietvertrag muss diese einzeln und abschließend auflisten oder konkret auf die entsprechende Verordnung verweisen. Unkonkrete Pauschalangaben sind unwirksam.
Neben – unbeabsichtigten wie beabsichtigten – Rechen- und Tippfehlern treten einige Mängel besonders häufig in Abrechnungen auf.
Betriebskosten sind laufende oder wiederkehrende Kosten. Reparaturen oder Neuanschaffungen werden oft als Wartungsrechnungen getarnt, als einmalige Positionen jedoch nicht umlagefähig. Voraussetzung für die Umlage und Abrechnung von Betriebskosten aller Art ist natürlich auch, dass die Kosten tatsächlich entstanden sind.
Genau zu prüfen sind eventuell doppelt vorrechnete Kosten. Übernimmt beispielsweise ein Hausmeister die Gebäudereinigung, so ist deren gesonderte Angabe nicht statthaft.
Manche Vermieter legen persönliche Verpflichtungen wie Zinslasten auf die Mieter um.
Vermieter von nicht ausgelasteten Immobilen versäumen es gelegentlich, leer stehende Einheiten vor der Umlage abzuziehen. Vielmehr werden die jeweiligen Wohnflächen auf die Mieter der belegten Einheiten verteilt. In diesem Zusammenhang ist außerdem die Prüfung der Korrektheit der Daten zur Wohnungsgröße ratsam. Gewerbeeinheiten im Haus sind bei der Aufteilung gesondert zu behandeln, da für sie höhere Grundsteuern anfallen.
Es kommt vor, dass Mietverträge des Vermieters über Anlagen oder Verträge mit Energielieferanten, Reinigungsfirmen und ähnlichen Dienstleistern unverhältnismäßig teuer sind. Für Vermieter gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Das gilt ebenfalls zum Beispiel für nicht benötigte Mülltonnen, die dennoch abgerechnet werden.
Betriebskostenforderungen müssen innerhalb eines Jahres gestellt werden; andernfalls greift meistens bereits die Verjährung. Dem Mieter muss ein angemessener Prüfungszeitraum zur Verfügung stehen, in deren Rahmen er etwa Widerspruch einlegen kann.
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