Ablauf des Immobilienkaufs

Viele Menschen, die sich ein Haus kaufen wollen, kennen den eigentlichen Ablauf des Immobilienkaufs nicht. Dies sorgt nicht selten für Verunsicherung, wodurch mitunter auch Fehler entstehen können. Nachfolgend sollen daher einmal die wichtigsten Stationen des Immobilienkaufs erläutert werden.

Die Wahl der richtigen Immobilie

Bevor eine Immobilie gekauft wird, sollte sich der Käufer sicher sein, dass dies auch tatsächlich sein Wunschobjekt ist. Wichtig sind hierbei sowohl die Größe des Hauses als auch die Aufteilung der Zimmer sowie die Grünanlagen vor oder hinter dem Haus.

Daneben spielen aber auch Faktoren wie die Anbindung zur Schule oder zur Arbeitsstelle sowie die gesamte Infrastruktur eine Rolle, denn hiervon ist auch ein späterer Wiederverkaufswert abhängig. Letztlich sorgt natürlich auch der Zustand des Hauses dafür, ob es gekauft werden soll oder nicht. Ein Sachverständiger kann unter Umständen noch offene Fragen klären und auch den baulichen Zustand bewerten. Sofern Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten notwendig sind, kann der Sachverständige die eventuellen Kosten hierfür ansetzen und ermitteln.

Der Entwurf des Kaufvertrages

Ist eine schöne Immobilie gefunden, sollten sich Käufer und Verkäufer bereits in persönlichen Gesprächen über die wichtigsten Fakten des Kaufs einigen. Konnten Vereinbarungen getroffen werden, kann bereits ein Notartermin vereinbart werden. Zusammen mit dem Notar ist es dann möglich, einen Entwurf des Kaufvertrages aufzusetzen.

Diese Aufgabe übernimmt in der Regel der Verkäufer, denn er bestimmt die Bedingungen für den Immobilienverkauf. Im Idealfall ist zu diesem Termin auch der Käufer anwesend, um spätere Vertragsänderungen auszuschließen. In der Praxis wird in einigen Fällen die Aufgabe der Erstellung des Kaufvertragesentwurfs auch von einem Immobilienmakler übernommen.

Für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs berechnet der Notar die üblichen Notargebühren, die als Kaufnebenkosten in die Finanzierung eingerechnet werden können. Üblicherweise werden die Kosten umgehend in Rechnung gestellt und sollten auch sofort bezahlt werden. Andernfalls besteht das Risiko, dass der Immobilienkauf nicht weiter fortschreitet.

Die Notargebühren sind ebenso wie die anderen anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Kosten für die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch) vom Käufer der Immobilie zu tragen.

Ist der Vertragsentwurf erstellt, erhalten beide Seiten Zeit, sich mit ihm auseinanderzusetzen. Sofern Vertragsänderungen gewünscht werden, sollten diese zwischen Käufer und Verkäufer besprochen werden. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Luxusobjekt oder ein Haus in besonders teurer Lage kann es sinnvoll sein, für die Vertragsprüfung einen Anwalt hinzuzuziehen.

Der eigentliche Kaufvertrag

Haben sich beide Parteien über den Inhalt des Kaufvertrages geeinigt, kann nun der „richtige“ Notartermin vereinbart werden. Zu diesem Termin erfolgt dann die Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag, der dann für beide Seiten bindend ist. Zu diesem Termin sollte sowohl der Käufer als auch der Verkäufer anwesend sein, im Ausnahmefall kann aber auch ein Stellvertreter benannt werden.

Jede Partei erhält im Anschluss an diesen Termin die Urkunde des Kaufvertrages ausgehändigt.

Direkt nach der Unterschrift beider Parteien unter den Kaufvertrag kann der Notar jetzt im Grundbuchamt die Umschreibung des Grundbuches vorantreiben.

Dabei wird zuerst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die das Eigentum am neuen Gebäude für den Käufer sichert. Ein erneuter Verkauf durch den Eigentümer ist jetzt nicht mehr möglich. Bevor das Eigentum im Grundbuch aber letztendlich umgeschrieben wird, muss der Notar noch ein eventuelles Vorkaufsrecht der Gemeinde prüfen. Auch müssen, sofern im Vertrag bezeichnet, vorhandene Vorlasten aus dem Grundbuch gelöscht werden. Sowohl die Prüfung des Vorkaufsrechts als auch die Löschung vorhandener Grundschulden oder Vorlasten kann einige Zeit in Anspruch nehmen.

Die Zahlung des Kaufpreises

Wurde die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, kann der Notar den Kaufpreis, der im Kaufvertrag benannt wurde, fällig stellen. Hierzu wird die Zahlungsaufforderung an den Käufer gesandt, der dann binnen einer festgesetzten Frist den Kaufpreis an den Verkäufer überweist. Sofern für die Finanzierung des Kaufs ein Kredit aufgenommen wurde, übernimmt oft auch die Bank die Überweisung des Kaufpreises. Sie benötigt hierzu lediglich die Vorlage der Fälligkeitsmitteilung vom Notar.

Wurde der Kaufpreis fristgerecht bezahlt, kann jetzt die eigentliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Jetzt wird also der neue Besitzer in die erste Abteilung des Grundbuchs eingetragen und ist rechtmäßiger Besitzer der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten.

Die Finanzierung des Immobilienkaufs

Kann ein Immobilienkauf nicht in voller Höhe aus Eigenkapital finanziert werden, ist die Aufnahme eines Kredites notwendig. In der Regel erfolgt die Absicherung des Kredites dann durch Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Diese Grundschuld wird ebenfalls von einem Notar eingetragen, die Grundschuldbestellungsurkunde geht dann der Bank zu.

Liegen der Bank diese Dokumente vor, kann die Auszahlung des Kredites, zum Beispiel zur Begleichung des Kaufpreises, erfolgen. Da die Grundschuldeintragung relativ kurzfristig notwendig ist, sollte die Grundschuldbestellung möglichst in einem Zuge mit dem Kaufvertrag erfolgen.