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Die Betriebskostenumlage richtig berechnen
Immer wieder sorgt die Betriebskostenumlage für Streit zwischen Vermietern und Mietern. Welche Nebenkosten dürfen wie abgerechnet werden?
Steigende Preise für Energie, Versicherungen und öffentliche Leistungen führen zu einem steten Anstieg der Wohnkosten. Für die meisten Mieter erreichen diese mittlerweile eine empfindliche Höhe, so dass sie zunehmend aufmerksam die Abrechnung der Nebenkosten kontrollieren. Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden ist es daher für Mieter sowie Vermieter sinnvoll, sich über die gültigen Regelungen zur Betriebskostenumlage zu informieren.
Maßgebliche Rechtsgrundlage ist die Betriebskostenverordnung. Sie nennt einen Katalog von insgesamt 17 umlagefähigen Posten. Dazu zählen sowohl die Hauptkostenfaktoren Heizung und Warmwasser sowie eine Anzahl sogenannter kalter Betriebskosten. Hierunter fallen beispielsweise Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege und Schornsteinfeger. Auch Kosten für eine Gemeinschaftsantenne oder den gemeinsamen Kabelanschluss lassen sich auf die einzelnen Mieter verteilen. Nähere Einzelheiten lassen sich der Verordnung entnehmen.
Wichtig zu wissen: Kosten, die keiner der 17 dort genannten zulässigen Betriebskostenarten zugeordnet sind, können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Mit dieser Beschränkung verbunden ist die Verpflichtung für Vermieter, in der jährlichen Abrechnung die Kosten eindeutig aufzuschlüsseln. Sofern im Mietvertrag keine anderen Regelungen vereinbart sind, umfasst die Betriebskostenumlage sowohl verbrauchsabhängige als auch nicht verbrauchsabhängige Kosten. Üblich ist es, dass die Mieter monatliche Vorauszahlungen leisten, die dann einmal jährlich mit den tatsächlich entstandenen Kosten verrechnet werden.
Bei Vereinbarung einer sogenannten Bruttokaltmiete muss der Vermieter allerdings nur die Kosten für Heizung und gegebenenfalls Warmwasser gesondert und verbrauchsabhängig abrechnen. Die kalten Betriebskosten werden direkt mit der Miete vergütet und sind in diesem Fall nicht extra abrechnungsfähig. Häufiger Konfliktpunkt ist der Umlageschlüssel für die Betriebskosten. Üblicherweise richtet er sich nach der Quadratmeterzahl der Wohnung ? egal wie viele Personen darin leben. Lediglich bei Wasserverbrauch und Heizkosten wird in der Regel verbrauchsabhängig berechnet.
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