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(Un-)Befristeter Mietvertrag?
Mehr als die Hälfte der deutschen Mietverhältnisse werden über einen unterminierten Mietvertrag abgeschlossen. Unbefristeter Mietvertrag oder Befristeter Mietvertrag – was sind Vorteile, was Nachteile?
Konstatierte Regeln für einen Mietvertrag gibt es keine; lediglich Einigkeit darüber, wer Mieter, wer Vermieter ist, um welches Wohnobjekt es sich handelt, und zu welchem Preis dieses vermietet wird, muss gegeben sein. Mietverträge können individuell abgepasst aus ein paar Zeilen, aus ein Dutzend Klauseln oder sogar mündlich abgeschlossen werden – je nach Fasson.
Der Vorteil eines mündlichen Mietvertrages: Sofern nicht etwas anderes vereinbart wird, gelten die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. In diesem Falle entfallen für den Mieter unliebsame Klauseln, wie finanzielles Aufkommen für Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten. Gleichwohl sind das mitunter die ausschlaggebenden Gründe, warum ein mündliches Mietabkommen eher selten zustande kommt.
Die schriftliche Beglaubigung eines Mietverhältnisses hingegen umgeht eben genannte Einbußen für Vermieter. Der gängigste aller Mietverträge ist ein Unbefristeter Mietvertrag, gefolgt von einem Zeitmietvertrag (Befristeter Mietvertrag).
Ein Unbefristeter Mietvertrag ist einfach und im Regelfall ausgewogen verklausuliert: Mieter und Vermieter legen keine Laufzeit für den Vertrag fest; das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Die Kündigungsfristen für Vermieter betragen je nach Wohndauer des Mieters von drei Monaten, bei bis zu fünf Jahre Wohndauer, bis zu zwölf Monaten bei über zehn Jahre Wohndauer. Der Mieter hingegen darf mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Während der Mieter für den Fall einer wirksamen Kündigung keinen Grund nennen muss, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet einen rechtskräftigen Grund anzugeben, ein solcher wäre z.B. Eigenbedarf; allerdings ausschließlich aus einem nachvollziehbaren Grund wie Trennung vom Ehegatten oder beruflich notwendiger Umzug.
Dem unbefristeten Mietvertrag steht ein Befristeter Mietvertrag entgegen. Wesentlich für einen derartigen Vertrag ist gemäß dem Namen die Terminierung des Wohnverhältnisses auf einen abgesteckten Zeitraum. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen. Einzige Ausnahme: Fristlose Kündigung aus belegbar unzumutbaren Verhältnissen.
Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.01 werden heute nur noch sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge abgeschlossen. Bei Vertragsabschluss muss ein zulässiger Befristungsgrund angegeben werden, z.B. Eigenbedarf oder umfassende Umbauarbeiten mit Beendigung des Mietverhältnisses. Qualifizierte Zeitmietverträge müssen schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes. Ist das Schriftform-Erfordernis nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als Unbefristeter Mietvertrag.
Enthält ein Befristeter Mietvertrag keine Verlängerungsklausel, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des terminierten
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