Haus erben: Die Vor- und Nachteile des Erbrechts

Einiges hat sich in den letzten Jahren getan: Früher erfolgte die Wertermittlung der vererbten Immobilie nach dem Einheitswert. Dieser lag nur bei einem kleinen Bruchteil des entsprechenden Verkehrswertes. Heute ist der Ertrag der Immobilie maßgebend. Dies bedeutet, dass der Ertragswert oftmals über dem maßgeblichen Einheitswert liegt. Allerdings auch deutlich unter dem realistischen Verkehrswert. Laut der Experten kann hier eine Differenz von ungefähr 50 Prozent auftreten.

Bei bebauten Grundstücken wird der Ertragswert mit dem Durchschnitt der Jahreskaltmiete ermittelt. Hierzu wird die Jahreskaltmiete der letzten 3 Jahre mit dem Faktor 12,5 multipliziert. Dieser ermittelte Wert darf 80 Prozent des Bodenrichtwertes nicht unterschreiten. Beim selbst genutzten Eigenheim wird die ortsübliche Miete bei der Ertragsberechnung zugrunde gelegt. Zudem werden 0,5 Prozent für jedes Jahr abgezogen, seitdem das Eigenheim bezugsfertig war. Allerdings dürfen nicht mehr als 25 Prozent abgezogen werden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Ausnahmeregelung. Hier werden noch einmal 20 Prozent addiert.

Ein Vorteil der Immobilienvererbung stellen die im Erbrecht erhöhten Freibeträge dar. Diese Beträge haben sich vor allem für enge Verwandte erheblich vergünstigt. Dabei liegt der steuerfrei vererbbare Betrag bei 307.000 Euro. Hingegen waren es vor der Änderung des Gesetzes nur 127.900 Euro. Der Freibetrag für Kinder liegt bei 205.000 Euro sowie für Enkel und Urenkel bei 52.000 Euro. Zudem wurde auch der Versorgungsfreibetrag für Ehepaare auf 256.000 Euro erhöht. Für Kinder liegt dieser Betrag zwischen 10.300 und 52.000 Euro (Stand Mai 2011). Im gleichen Atemzug wurden die Mindeststeuersätze für Erbschaften, die diese zuvor genannten Freibeträge überschreiten, deutlich höher angesetzt. In diesem Zusammenhang muss auch beachtet werden, dass auch die Steuerklassen im geänderten Erbrecht neu gegliedert wurden. So wurden beispielsweise die Steuerklassen I und II zusammengefasst. Infolgedessen bestehen nur noch drei Steuerklassen.

Nicht immer wird bei dem Erben einer Immobilie beachtet, dass diese auch durchaus abgelehnt werden kann. So kann ein Erbe eben auch nicht angetreten werden. Denn in manchen Fällen kann ein geerbtes Haus auch mehr Nach- als Vorteile bringen. Bevor also das Erbe angetreten wird, sollte die Immobilie genauestens geprüft werden. Ein Grund, um eine Erbschaft auszuschlagen, kann beispielsweise sein, dass die Immobilie in einem sehr sanierungsbedürftigen Zustand ist oder unter dem Denkmalschutz steht. Dies bedeutet, dass der Erblasser die hohen Sanierungskosten tragen muss, die oftmals den Wert der Immobilie übersteigen. Ein weiterer Grund für eine Erbausschlagung könnte sein, dass die Immobilie auf einem verseuchten Boden steht. Hier kann niemand mehr für haftbar gemacht werden. Des Weiteren kann es vorkommen, dass die Immobilie so baufällig ist, dass sie nun entsprechend der Verkehrssicherungspflicht einsturzsicher zu machen ist. Auch dies ist mit hohen Kosten verbunden. In diesen Fällen ist auch ein Wiederverkauf der Immobilie nicht einfach. Aufgrund der Mängel wird es schwierig sein, einen neuen Käufer für die Immobilie zu finden.